Por Elisa Martinelli Ortiz ArraisEm janeiro de 2009, a Lei estadual 13.160/08 — que legitima os proprietários de imóveis e os condomínios (e suas administradoras) a levarem os boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais a protesto, tornando também legítima a inclusão do nome dos devedores em cadastros protetivos do crédito — completou seis meses de vigência. Tal marco temporal favorece a análise acerca da eficácia e efetividade da legislação na realidade prática dos condomínios e administradoras.

Avaliando o teor da Lei 13.160/08, verifica-se que o legislador estadual pretendeu corrigir o limitador punitivo instituído pelo Código Civil de 2002, especificamente no que respeita aos condomínios edilícios.

A verdade é que, desde a entrada em vigor do Código Civil, a multa por atraso no pagamento das quotas condominiais e seus acessórios, que, de certa forma, fazia com que o condômino ponderasse sobre as desvantagens de inadimplir, foi brutalmente reduzida de 20% para apenas 2%, o que acabou, na prática, incentivando a inadimplência e, consequentemente, gerando sérias dificuldades financeiras para as massas condominiais.

Após acaloradas discussões judiciais acerca da prevalência ou não da convenção condominial (como direito adquirido) sobre a previsão do Código Civil, este acabou prevalecendo no tocante à redução da multa e, indubitavelmente, privilegiando o inadimplente, em detrimento de universalidade condominial. Na tentativa de reverter esse quadro, na prática, após cinco anos, o legislador estadual criou a Lei 13.160/08.

E digo que foi uma tentativa, pois esse era o “espírito” dessa lei. Mas nosso estudo se presta, justamente, a questionar se a norma, válida e vigente, alcançou, na prática, eficácia e efetividade.

Como é cediço, a eficiência de uma lei está intrinsecamente relacionada à sua observância no meio social no qual é vigente. Assim, diz-se eficaz a lei observada por seus destinatários e, quando atinge a finalidade prática pretendida pelo legislador, a norma pode ser considerada efetiva.

No caso da Lei estadual 13.160/08, o que se tem observado no decorrer do seu período de vigência é que, passada a euforia inicial — e a consequente esperança de redução da inadimplência em razão da penalidade por ela instituída — sua finalidade prática não foi alcançada. E isso porque o protesto dos boletos e demais documentos de cobrança de condomínios, muitas vezes, agrava a situação do inadimplente eventual e se mostra inócua para o devedor contumaz.

Para os devedores eventuais — aqueles que, diante de dificuldades financeiras momentâneas, deixam de pagar verbas condominiais por poucos meses, logo procurando solver o débito — o apontamento de documentos de cobrança no Cartório de Protestos e nos cadastros de restritivos do crédito somente agrava sua situação. Isso porque ocasiona a restrição do crédito, dificultando a célere quitação amigável do débito, que via de regra aconteceria. Já para os devedores tidos contumazes — aqueles que, com habitualidade, deixam de adimplir sua responsabilidade de condômino ou a fazem em atraso, ou ainda possuem débitos de período superior a seis meses — o protesto de boletos, muito embora implique na restrição de crédito, não induz, na prática, a composição amigável dos débitos.

Ao ponderar os prós e contras da aplicação da lei em comento, os síndicos e administradoras de condomínios têm optado por não efetivar o protesto e nem apontar os nomes dos devedores quando o débito acumulado é inferior a seis meses, até para evitar a defesa em um turbilhão de ações de sustação de protesto e, eventualmente, de ações indenizatórias por protestos tidos por indevidos. A verdade é que, em tais casos, o custo da cobrança amigável e da negociação de acordos, mesmo por meio de departamento jurídico, envolve custos infinitamente menores, se comparados aos que serão despendidos em caso de necessidade defesa em ações para sustação do protesto e indenizações decorrentes de apontamento restritivo.

Dessa forma, muito embora a Lei 13.160/08 seja vigente, válida e bem-intencionada, não tem sido efetiva junto ao seu público alvo, pois não atingiu, na maioria dos casos, a finalidade jurídica e prática almejada pelo legislador estadual.

É inegável que a lei de protesto de documentos de cobrança de condomínio instituiu um elemento de pressão do devedor. Todavia, também é inegável — considerando a aplicação da realidade da cobrança condominial — que tal elemento de pressão somente tem sido empregado como último recurso, em dívidas acumuladas num período superior a 12 meses, quando, em razão do valor econômico envolvido, o custo de eventual defesa em ação de sustação de protesto é justificável.

A conclusão a que se chega é que a melhor solução para a inadimplência de condomínios e seus acessórios, com muita vantagem sobre as demais formas de cobrança, continua sendo a composição extrajudicial. Protesto, só em último caso.